Hard-Facts

Wien verzeichnet eine Leerstandsrate von rund 3,6 % und steigende Spitzenmieten. Was bedeutet das für Unternehmen, die heute Büroflächen in guten Lagen suchen und für Menschen, die in diesem Markt arbeiten?

Als wir 1997 mit YOUR OFFICE starteten, war ein „echtes“ Büro noch alles andere als flexibel und serviceorientiert: viel Fläche, lange Verträge, eigene Küche, eigene Assistenz. Flexible Modelle wurden eher als Übergangslösung gesehen. Nicht als langfristiger Business Case. Heute hat sich das Bild massiv verändert. Weltweit soll sich der Markt für flexible und servicierte Büros bis 2032 in etwa verdreifachen, Prognosen sprechen von deutlich zweistelligen Wachstumsraten. 

In den meisten europäischen Märkten ist der Anteil flexibler Büroflächen zwar noch nicht in diesem Bereich – aber er wächst konstant. In London macht Flex Space bereits einen zweistelligen Anteil am Büroflächenmarkt aus; bis 2030 wird ein weiterer deutlicher Zuwachs erwartet.

Gleichzeitig ist die Flächenverfügbarkeit in guten Lagen knapp: In einer Stadt wie Wien bedeutet eine niedrige Leerstandsrate bei Büroflächen, dass hochwertige und nachhaltig errichtete Gebäude in zentralen Lagen rar sind – und teurer werden.

Viele Unternehmen wollen ihre Büroflächen daher verkleinern, ohne die gute Adresse oder Außenwirkung zu verlieren. Sie müssen Mitarbeiter:innen wieder ins Büro holen und merken, dass alte Grundrisse und „Pflichtpräsenz“ dafür nicht genügen. Sie stehen unter Druck, ESG-Vorgaben einzuhalten, möchten aber keine klassischen Langfristverträge mehr unterschreiben. Und sie wollen ihre Teams vom Facility-Alltag entlasten. Keine Diskussionen mehr darüber, wer die Küche putzt oder wer sich um Technik, Empfang und Wartung kümmert.

Erst unlängst hat es ein Wiener Immobilienexperte mit folgendem Statement auf den Punkt gebracht: „Ich war immer gern in dieser Branche, aber das alte Modell fühlt sich nicht mehr richtig an.“ Für ihn wird unsere Nische zunehmend interessant: Serviced- und Flex-Offices in Premiumlagen, die wachsen, auf New-Work- und ESG-Konzepte eingehen und es ermöglichen, den Arbeitsplatz der Zukunft aktiv mitzugestalten, statt nur beim Rückbau klassischer Flächen zuzusehen.

Fast die Hälfte aller Headquarter internationaler Unternehmen in Österreich befindet sich in Wien. Gleichzeitig wollen sich immer weniger Konzerne auf starre Büromodelle festlegen.

Was zählt für Global Corporates heute wirklich, wenn sie sich für Wien entscheiden und warum wählen sie immer öfter Serviced Offices statt des klassischen Modells?

Diese Frage bekommen wir oft gestellt. Vor allem von Menschen, die noch das traditionelle Bild im Kopf haben: Ein Konzern mietet mehrere Stockwerke in einem Bürogebäude, zehn Jahre Laufzeit, alles in Eigenregie organisiert.

Die Realität der letzten Jahre sieht allerdings anders aus. Internationale Unternehmen kommen mit sehr klaren Fragestellungen zu uns:

Sie wollen eine Premiumlage, oft in einem bestimmten Cluster – etwa dort, wo ihre Partner, Kunden oder die IT-Branche sitzen –, fallen mit ihrem Flächenbedarf auf Grund neuer Arbeitsmodelle und Nutzungskonzepte aber nicht mehr in das klassische Schema. Oder sie wollen sich schlicht nicht mehr „long term“ committen, weil sie einen Markt erst testen oder ein Spin-off auf Zeit aufbauen.

Andere befassen sich mit Downsizing oder Rightsizing-Strategien: Aus dem CEE-Hub wird eine kleinere Vertriebsrepräsentanz, Teams werden reduziert, der alte Standort passt nicht mehr. Der Anspruch an Adresse, Qualität und Außenauftritt bleibt – die Fläche soll aber schlanker, flexibler und moderner werden. Häufig wird gleichzeitig auf Desksharing und hybride Arbeitsmodelle umgestellt. Mitarbeiter sollen sich in der neuen Fläche zudem wohler fühlen und wieder vermehrt ins Büro kommen – und zwar aus Überzeugung bzw. dank spürbarem Mehrwert.

Fast alle kämpfen mit ähnlichen Themen:
– Mitarbeitende wieder ins Büro holen, ohne starre Präsenzpflicht.
– Hybrides Arbeiten ernst nehmen und trotzdem einen professionellen Rahmen mit guten Konferenzräumen und verlässlicher Medientechnik bieten.
– ESG-Vorgaben erfüllen und in nachhaltige Gebäude gehen, ohne sich auf jahrzehntelange Verträge festzulegen.
– Teams vom Facility-Alltag entlasten – keine Diskussionen mehr über Küche, Technik, Reinigung oder Wartung.

Konzerne entscheiden dabei selten aus dem Bauch heraus. Sie rechnen Vollkosten: Miete, Ausbau, Reinigung, Empfang, IT-Infrastruktur, gesetzliche Wartungen, interne Headcounts – und in manchen Fällen auch bilanzielle Effekte, wenn Verträge unter 12 Monaten bleiben. In vielen Fällen schneidet ein hochwertiges Serviced Office in dieser Rechnung besser ab als die Eigenlösung – bei gleicher oder besserer Adressqualität.
Wir sehen unsere Rolle daher weniger als klassischen Vermieter, sondern als Partner, der globalen Unternehmen in Wien einen professionellen, skalierbaren und agilen Rahmen bietet – genau dort, wo das traditionelle Langfristmodell an seine Grenzen stößt.